Der Bau von neuen Wohngebäuden wird immer teurer. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes kletterten die Baupreise für Wohnhäuser im Mai gegenüber dem Vorjahr um 4,1 Prozent. Das sei der stärkste Anstieg seit mehr als zehn Jahren, teilte die Behörde mit. Der Preisanstieg bezieht sich auf alle Formen von Wohnhäusern, nur Fertighäuser werden in dieser Statistik nicht erfasst.
Die steigenden Baukosten betreffen nicht nur den Neubau, sondern auch Instandhaltungen und Modernisierungen. Preise für Instandhaltungsarbeiten – ohne Schönheitsreparaturen – stiegen gegenüber dem Vorjahr um 3,8 Prozent, meldeten die Statistiker. Von der Kostenexplosion sind am Ende alle betroffen: private Bauherren, Kapitalanleger, Mieter oder beispielsweise auch ältere Hauseigentümer, die ihre Immobilie modernisieren möchten.
Und der in vielen Großstädten dringend benötigte Neubau von bezahlbaren Wohnungen rückt in immer weitere Ferne. Denn parallel zu den Baukosten steigen auch die Grundstückspreise weiter. Viele Kommunen schaffen es nicht, trotz hoher Nachfrage günstiges Bauland zügig bereitzustellen. Auch die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima) kann die Erwartung zurzeit nicht erfüllen, günstige Bund-Grundstücke an Bauherren weiterzugeben.
Grund für die gestiegenen Preise sind die hohe Nachfrage nach Bauleistungen als Folge des Immobilienbooms, Kapazitätsengpässe bei Baufirmen und Handwerkern, aber auch Personalmangel sowie das schwache Produktivitätswachstum in der Branche. Während in Industrie, Handel und Dienstleistung der technische Fortschritt stärker genutzt wird und die Produktivität in den vergangenen Jahren rasant zugenommen hat, geht die Entwicklung im Bauhandwerk und bei der Planung kaum voran, kritisieren Experten.
Auch der Innenausbau wird teurer
Weil Handwerker fehlen, beginnt die erste Preiserhöhung schon in der Rohbauphase. Entsprechende Arbeiten am Mauerwerk und bei Zwischendecken verteuerten sich von Mai 2017 bis Mai 2018 um 4,6 Prozent. Bei Betonarbeiten betrug der Anstieg sogar 5,4 Prozent – was unter anderem mit Engpässen bei der Materialbeschaffung und bei Spezialmaschinen begründet wird.
Dachdeckungs- und Dachabdichtungsarbeiten gingen im Preis um 3,6 Prozent nach oben, Zimmer- und Holzbauarbeiten um 4,3 Prozent. Auch der Innenausbau wird teurer, und hier besonders der Einbau von Gas-, Wasser- und Entwässerungsanlagen: Hier betrug der Preisanstieg fünf Prozent innerhalb von nur zwölf Monaten.
„Aus unserer Sicht sind die Preise vor allem in den Gewerken Elektro sowie Heizung, Lüftung, Sanitär gestiegen“, sagt Primus-Vorstand Sebastian Fischer. „Über die vergangenen fünf Jahre haben wir Steigerungen von 30 bis 40 Prozent beobachtet, wobei etwa zwei Drittel des Anstiegs allein auf die vergangenen zwei Jahre entfallen.“ Das Unternehmen ist vor allem in der Region Berlin-Brandenburg tätig.
„Für viele ist der Handwerker-Beruf nicht mehr attraktiv“
Fischer nennt im Wesentlichen drei Gründe für den Preisanstieg: gestiegene technische Anforderungen, gestiegene Lohnkosten aufgrund begrenzter Verfügbarkeit von Handwerkern und höhere Materialkosten. „Beispielsweise führte die Novellierung der Energieeinsparverordnung 2016 zu höheren Anforderungen bei der Dämmstoffstärke und Fensterverglasung, was höhere Lohn- und Materialkosten mit sich bringt“, so Fischer. Nicht zuletzt seien die Materialkosten gestiegen: „Momentan erhöhen die Hersteller halbjährlich ihre Preise zwischen 2,5 und fünf Prozent.“
Allerdings gebe es auch einen ganz schlichten Kapazitätsengpass im Handwerk. „Bei Handwerksdienstleistungen übersteigt die Nachfrage das Angebot bei Weitem“, sagt der Primus-Vorstand. „Gute Handwerker suchen sich ihre Aufträge gegenwärtig aus. Fehlender Nachwuchs verstärkt das Problem.“ Offenbar sinkt die Freude an einem handwerklichen Beruf. „Für Schulabgänger und Azubis ist der Handwerksberuf heutzutage nicht mehr attraktiv“, beobachtet Fischer.
Klaus Freiberg, Vorstandsmitglied und Chief Operating Officer des börsennotierten Wohnungskonzerns Vonovia, sagt: „Einen guten Teil der aktuellen Preissteigerungen kann man nicht mehr nur mit regulatorischen Eingriffen begründen – also beispielsweise mit Vorschriften für Bautechnik und Energieeffizienz. Vielmehr beobachten wir massive Kapazitätsengpässe insbesondere in der mittelständigen Bauwirtschaft. Hier werden mitunter beliebig hohe Preise aufgerufen, allein weil alternative Angebote fehlen. Das hat auch Folgen für die Kosten einer Modernisierung.“
Der Preisanstieg nährt sich selbst
Vonovia führt – koordiniert durch die eigene Handwerkermannschaft – pro Jahr rund 18.000 Modernisierungen durch. Zusammen mit dem Neubau von Wohngebäuden vor allem in modularer Bauweise investiert Vonovia pro Jahr etwa eine Milliarde Euro. Freiberg beobachtet dabei eine fatale Entwicklung in der mittelständischen Bauwirtschaft: „Weil die Auftragsbücher voll sind, geht die Innovationskraft in der Bauwirtschaft tendenziell zurück – ein typischer Effekt. Bedauerlicherweise sinkt damit beispielsweise für die Hersteller von Heizungsanlagen der Druck, neue Produkte zu günstigen Preisen zu entwickeln.“
Der Preisanstieg nährt sich also selbst. Während großen und kleinen Bauherren bis auf Weiteres wohl nichts anderes übrig bleibt, als die hohen Preise zu akzeptieren, stellt der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) Forderungen an die Politik: „Die Zahl der Bauvorschriften hat sich seit dem Jahr 1990 auf 20.000 vervierfacht. Die Vorgaben zum Lärm- und Brandschutz, zur Energieeinsparverordnung und Barrierefreiheit widersprechen sich teilweise gegenseitig und machen jedes Gewerk zur Wissenschaft“, sagte BFW-Präsident Andreas Ibel.
Auch das treibe die Preise. „Die Immobilienwirtschaft benötigt dringend stabile und langfristige Rahmenbedingungen und Planungssicherheit, damit sie die notwendigen Investitionen in die Ausbildung von Nachwuchs vornehmen kann.“
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